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1 de Agosto de 2021

A natureza jurídica do direito real de laje

Carolina Pessoa, Estudante de Direito
Publicado por Carolina Pessoa
há 2 meses

 O direito de laje foi introduzido no ordenamento jurídico brasileiro a partir da elaboração da Medida Provisória nº 759/16, cujas disposições decorrentes foram brevemente em seguida alteradas pela Lei nº. 13.465/17. A partir de então, pode-se harmonizar o costume deveras observado na prática, notadamente em regiões periféricas a grandes e médios centros urbanos brasileiros, aos princípios da taxatividade, tipicidade e exclusividade que governam os direitos reais no Código Civil de 2002, introduzindo-se-lhe novas disposições, no artigo 1510 do diploma legal. Com o objetivo de promover a regularização fundiária em benefício de populações mais desfavorecidas, o direito de laje passou a ser apresentado no rol de direitos reais do artigo 1225 CC, em seu inciso XIII.

 Com a superveniência da Lei 13.465/17, a atual redação do § 2º do artigo 1225 CC enuncia expressamente que “os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula própria, poderão dela usar, gozar e dispor”. As alterações instituídas pela Lei, muitas das quais introduziram lacunas quanto ao delineamento da natureza jurídica do instituto, parecem, no entanto, desvelar uma intenção dos novos legisladores em promover a regulamentação da realidade fundiária nacional para a tornar mais exequível a consumação do direito constitucional à moradia.

 Embora o instituto da laje apresente uma fronteira bem delimitada com relação a outros institutos, convém os diferenciar. Contrariamente ao condomínio edilício, com base no da Lei 13.465/17, os poderes de uso, gozo e disposição são exercidos exclusivamente pelo detentor do direito real sobre a laje. Ainda em sentido diverso, o direito real de superfície comporta uma série de deveres do superficiário frente ao alienante, proprietário do solo, personalidade distinta. O instituto da laje, todavia, não pressupõe tais condições restritivas, nem os deveres delas derivados, para a configuração do direito, ao passo que confere ao lajeário a propriedade da laje, embora não da construção-base.

 Nesse processo de transição legislativa entre a edição da Medida Provisória e da Lei, um ponto de suma importância, somente outrora pormenorizado, contribuiu para despertar o debate quanto à natureza jurídica do instituto: a revogação pela Lei do § 1º do artigo 1510-A, em vigor sob a égide da medida provisória, que precisava que “o direito real de laje somente se aplica quando se constatar a impossibilidade de individualização de lotes, a sobreposição ou a solidariedade de edificações ou terrenos”, excluiu a fronteira outrora existente entre o direito real de laje e um novo direito real de propriedade, autônomo e exclusivo. Ainda que ambos impliquem a necessidade de matrícula autônoma para a formalização e oponibilidade erga omnes do direito, do que se infere dos artigos 1510-C e 1510-D, esses não se confundem.

 É factível, conquanto, que o instituto se apresente embrionariamente como direito real sobre coisa alheia que, devido ao seu caráter tendencioso à perpetuidade, uma vez exercido o direito de construção da laje, transmutar-se-á em propriedade autônoma, não resolúvel, como exemplifica o § 1º do artigo 1510-A do Código Civil, quanto à admissibilidade de direito de laje sob construção no subsolo de terrenos públicos. Tal cenário ilustra, portanto, a possibilidade de transição de direito pré-existente, como o direito sobre propriedade alheia ou o direito de superfície em direito real autônomo, o que satisfatoriamente faz transparecer sua natureza híbrida.

 Em suma, anteriormente à tipificação e à consequente autonomização do instituto da laje, parte da doutrina buscava o equiparar a outros institutos então em vigor, como o condomínio edilício ou a propriedade horizontal, a fim de definir os dispositivos que o regulamentariam. No entanto, como se pode ser observado, ainda que o instituto da laje recorra expressamente a suporte regulamentar em outros institutos para suprir suas lacunas legislativas, há-se de considerar que todos esses seguem os postulados fundamentais do documento nuclear do ordenamento jurídico brasileiro, a Constituição, essencialmente regida pela promoção da dignidade da pessoa humana, da solidariedade social e da igualdade material.

 Dessa maneira, haja vista a vocação do instituto, por ser operante em âmbito geográfico determinado, diferentemente do direito real de superfície, em promover uma certa justiça habitacional por meio da legitimação da posse e a Regularização Fundiária Urbana (Reurb, artigo da Lei 13.465/17) em regiões precárias, é manifesta a necessidade de o abordar não como um direito real sobre coisa alheia, mas sim como instituto jurídico autônomo, de natureza híbrida, transicional.

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